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唐宁律师事务所主任
艾宁律师
 

关于转让北京天地影视公司土地资产
暨北京天地影视公司企业改制的
法律意见书

(2009)晋唐宁字第34号

  北京天地影视公司:  

  根据《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部36号令)、《企业国有产权转让管理暂行办法》、《山西省省属企业国有产权转让实施办法》的有关规定,我所接受你公司委托,为你公司转让16.03亩国有土地使用权暨你公司企业改制提供以下法律意见。

  一、公司土地的由来

  北京天地影视公司土地来源情况如下:

  1、购地意向。

  1992年11月23日,经乙单位牵头,甲单位与北京黄村卫星城工业区管理委员会签订《北京黄村卫星城工业区土地使用权出让合同》,拟购买位于北京大兴县(现北京市大兴区五环外侧三万平方米[折45亩]工业用地)。

  2、联合开发。

  1993年3月,甲单位与乙单位签订《黄村土地开发合同》,约定按3:7分成比例合作开发上述土地。

  3、委托管理。

  1994年2月20日甲单位主管机关同意成立北京天地影视公司,管理大兴土地开发。北京天地影视公司于1994年初成立,经济性质集体,注册资金100万元,住所地北京市大兴工业开发区,经营范围销售广播电视设备,播控设备、音像设备、礼品,组建单位北京市黄河影视设备经营部(甲单位下属单位),登记机关北京市工商行政管理局大兴分局。

  4、购地出资。

  1994年1月,北京天地影视公司与北京大兴工业开发经营总公司签订《北京大兴工业开发区国有土地使用权转让合同(宗地转让合同)》,约定将10753.2平方米(折16.03亩)土地使用权转让给北京天地影视公司。购地合计出资435.5046万元,其中甲单位出资207.5万元,乙单位出资83.0046万元,丙单位出资145万元(土地证号:京兴国用[2008]出第00044号,土地使用权人北京天地影视公司,地号240006300036,土地用途工业,使用权类型出让,终止日期2043年11月11日)。

  二、开发情况

  1、地上资产的形成。

  北京天地影视公司除16.03亩工业用地外,地上附着四幢住宅小楼,总建筑面积1150平方米(无房产证),简易厂房一座,建筑面积2007.6平方米(无房产证)。

  2、终止联合开发。

  2000年11月,甲单位与乙单位约定终止《黄村土地开发合同》。双方经过结算,确认联合开发终止后甲单位应付乙单位分成款213.72万元,若不能按时付款,按当年银行贷款利率追加利息。该款至今尚未支付,逾期利息已达一百余万元。

  3、土地长期闲置。

  由于受资金条件、地理位置、土地用途等因素限制,北京天地影视公司没有招到投资商。如果卖地,据当地政府认可的70万元/亩地价,扣除营业税、土地增殖税等税费以及偿还应付乙单位的债务,所得甚少,经济上不合算。因此形成难进、也难退,土地实际闲置多年的被动局面。

  北京市大兴工业开发区根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、以及《闲置土地处理办法》(国土资源部第5号令)的规定,在2000年、2007年两次督促北京天地影视公司加快开发建设。2007年至今,国家严格控制土地供应和开发利用的监管力度越来越大,如不加快开发建设或及时处置该土地资产,该土地使用权可能被依法收回。

  4、企业没有进行改制。

  北京天地影视公司94年成立后一直没有进行经营,根据北京市工商局大兴分局的通知,如2010年4月未完成改制,将吊销该公司营业执照。如果营业执照被吊销,北京天地影视公司土地问题只能在清算中处理。

  三、转让方案

  1、目标与原则。

  2008年8月8日,甲单位有关会议决定转让北京天地影视公司土地,按照法律程序,在与对方初步谈的1190万元的基础上,全力争取更大利益。2008年10月24日,甲单位上级机关有关会议决定同意上述意见,要求依照法律程序,争取最大利益,确保现金一次性收回。

  及时转让北京天地影视公司土地使用权是避免因土地被收回受到损失的可行办法,根据主管机关要求,收回1190万元人民币是转让该地的经济目标;一次性收回现金,不能分期付款形成拖欠,同时必须依法办事,不能违法违规留下隐患,是必须办理此事的基本原则。

  2、转让方案。

  根据有关税收规定,直接转让北京天地影视公司土地使用权,会产生营业税、土地增值税等税费。为节约处置成本,解除甲单位的开发债务负担,按时完成北京天地影视公司改制工作,现提出以下转让预案:

  根据《企业国有产权转让管理暂行办法》、《山西省省属企业国有产权转让实施办法》的规定,整体转让北京天地影视公司产权/股权,由受让方将北京天地影视公司改制为有限责任公司,改制后的有限责任公司承受北京天地影视公司全部资产和债务,包括土地使用权和甲单位欠乙单位的开发债务,甲单位从北京天地影视公司退出。

  经公开征集,如果只产生一个受让方,可以采取协议转让方式进行转让。

  3、工作安排。

  (1)根据《企业国有产权转让管理暂行办法》、《山西省省属企业国有产权转让实施办法》的规定,聘请会计师事务所对北京天地影视公司进行清产核资和财务审计。

  (2)聘请评估机构对北京天地影视公司进行资产评估,为确定转让价格提供依据(当交易价格低于评估价格90%时,应按照规定暂停交易)。

  (3)聘请产权界定机构出具北京天地影视公司产权界定意见。

  (4)《山西省省属企业国有产权转让实施办法》第六条第二项规定:“省直各部门所管理的企业及其重要子企业的国有产权转让,省财政厅审批”;第十三条第五项规定:“经公开征集只产生一个受让方时,经相关产权转让批准机构批准后,可以采取协议转让方式”。根据上述规定,以协议转让方式整体转让北京天地影视公司产权/股权的方案以及北京天地影视公司有关审计报告、资产评估报告、产权界定意见应逐级上报至山西省财政厅审批或核准。

  (5)根据山西省财政厅批复及核准意见,甲单位与受让方签署正式签署转让协议,收取1190万元保证金,到北京市工商局大兴分局办理相关变更登记。

  四、风险控制

  1、影响产权界定的因素。

  当年为便于注册,北京天地影视公司注册登记的主办单位是甲单位的下属单位。北京天地影视公司注册资金为100万元人民币(其中固定资金95万元,流动资金5万元),实际并未按登记内容投入,而是以购得的土地使用权作为投资投入北京天地影视公司,甲乙丙共同投资。乙单位的联合开发股权已转为债权,丙单位为独立事业法人,其对所购土地享有相应的权益。

  上述情况表明北京天地影视公司产权构成比较复杂,产权界定工作有一定难度。产权清晰是转让工作的基础,必须把握好产权界定工作,防止出现差错,影响转让工作。

  2、财务账簿缺失问题。

  由于历史原因,北京天地影视公司成立后没有按预定计划进行土地开发,也没有进行会计核算,未建立财务账目,资料、原始单据遗失情况严重,给财务审计、资产评估、产权界定以及监管机关的审查工作造成很大困难。财务账同样是转让工作的基础,必须花大力气理清该账,排除没有建账对转让工作造成的阻碍。

  3、付款风险。

  甲单位制定的收取1190万元转让款的目标,比土地市场70万元/亩价格明显偏高。如能转让成功,务必一次性收款,防止因卖价偏高受让方故意欠账或者翻悔。

  4、对合作伙伴的风险控制。

  为防止与原合作开发伙伴乙单位发生纠纷,应与该公司明确约定,如北京天地影视公司整体产权/股权转让成功,双方按新协议执行;如未成功转让,双方仍按《关于终止原合同并转让土地和房屋的协议》执行。

  5、交易时间形成的风险。

  北京天地影视公司有关转让工作涉及山西省财政厅的若干审批事项,同时涉及北京市规划、土地、城建、工商、税务、审计、评估等管理制度,由于人生地不熟,转让工作难度加大,交易时间难以掌控。交易时间越长,北京天地影视公司土地变现面临的风险越大。在一定情况下,交易时间的长短决定交易能否成功,故应充分认识转让工作的紧迫性,抓紧时间开展工作。

  五、声明

  本法律意见仅供北京天地影视公司转让土地资产暨企业改制参考使用,未经本所同意用于其它目的无效。

  此致

 

 

山西唐宁律师事务所

二○○九年一月十三日

 

 

 

  

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



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